LE NUOVE TASSE PER TUTTI GLI AFFITTI BREVI 

Affitti brevi (e non)
Per “affitto breve” si intende la locazione di una casa, non superiore a 30 giorni, eseguita da soggetti che non esercitano attività di impresa.
Per i contratti stipulati dal 1° giugno scorso in poi, per “affitto breve” intendiamo anche:
– le sublocazioni, cioè il caso in cui l’inquilino subaffitta la casa (in tutto o in parte);
– le situazioni in cui un soggetto ha la casa in uso gratuito (comodato) e la dà in “locazione” a un altro soggetto (concessione a titolo oneroso).
In queste situazioni si può scegliere la cedolare secca con aliquota al 21%.
Per quanto riguarda il reddito dobbiamo distinguere diversi casi:
– Nel caso del comodato, si ha uno sdoppiamento: Il comodatario potrà scegliere la cedolare al 21% calcolata sul canone, cosa che in precedenza gli era preclusa, almeno interpretando alla lettera le indicazioni fornite a suo tempo dalle Entrate (provvedimento del 7 aprile 2011). Ad esempio per un incasso di 2.000 euro significa chiudere i conti con il Fisco con 420 euro. Il comodante dovrà invece dichiarare l’eventuale reddito fondiario. Superando i 30 giorni di durata del singolo contratto, però, si ricade nella regola ordinaria e chi dichiara tutto è il comodante.
– Nei casi di sublocazione breve, il sublocatore potrà scegliere se trattare i proventi come redditi diversi o applicare la cedolare al 21%. Il tutto con un’avvertenza: anche il locatore continuerà a poter scegliere la cedolare sull’affitto per così dire “principale” – cosa che gli era consentita già prima – e dunque si potrebbero avere due opzioni per la stessa casa.
– Se si tratta di una locazione “classica”, si ha un reddito di fabbricati e la scelta della cedolare tocca al proprietario (che nel caso dei contratti brevi la esprimerà direttamente in dichiarazione dei redditi).

 

Gli altri servizi
L’estensione della cedolare permette un buon risparmio. Se si resta alla tassazione ordinaria, infatti, i 420 euro dell’esempio precedente possono facilmente raddoppiare, per chi si colloca nello scaglione Irpef del 38% e deve aggiungere le addizionali comunali e regionali (anche se nel caso dei redditi diversi va esplorata la possibilità di dedurre le spese sostenute). Resta comunque un quadro complesso, che imporrà ai proprietari di individuare bene l’ambito in cui ricadono.
Una (parziale) semplificazione deriva dalla possibilità di trattare come affitti brevi – con tutte le regole viste fin qui – anche quelli in cui vengono offerti i servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia e le utenze (compreso il wi-fi). Se però ci sono servizi extra, bisogna dire addio alla cedolare.

 

L’aliquota al 10%

Sempre sul fronte della cedolare, la legge di Bilancio 2018 dovrebbe confermare a regime la flat tax al 10% sugli affitti concordati (altrimenti destinata a salire al 15% dal 2018). Giovedì scorso, il ministro delle Infrastrutture, Graziano Delrio, si è detto tranquillo sulla possibilità di una stabilizzazione. L’aliquota al 10% non interessa le locazioni brevi, ma ha un impatto tutt’altro che trascurabile per i proprietari.